Por André Menon, Fernanda Sá Freire e Mércia Braga
A Reforma Tributária promoverá mudanças significativas na tributação do setor imobiliário. Ao contrário do sistema atual – em que ICMS e ISS incidem apenas sobre mercadorias e serviços, respectivamente, e o PIS e COFINS sobre receita/faturamento, com o novo modelo – instituído pela Emenda Constitucional nº 132/2023 -, todas as operações do setor estarão sujeitas ao IBS (imposto municipal/estadual) e a CBS (contribuição federal).
Trazendo essa realidade ao caso concreto do setor, o IBS e a CBS vão incidir em todo o fornecimento oneroso (até mesmo não onerosos) de bens e serviços, incluindo direitos, abrangendo, assim, a alienação de bens imóveis – até mesmo de pessoa física -, cessão onerosa de direitos reais, locação, arrendamento, serviços de administração e intermediação, e serviços de construção civil, e terão alíquota conjunta estimada em 28% (com redução de 70% ou 50%, a depender da atividade).
Para mitigar os impactos dessa alteração da carga tributária, foram estabelecidos regimes de transição específicos que devem ser considerados para a estruturação de novos projetos e revisão dos existentes, dentre elas as operações de incorporação imobiliária e parcelamento do solo.
Pois bem. Na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo a LC 214/25 prevê que o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento – afastando a regra geral de tributação desses novos tributos que considera a incidência no momento da alienação, que implicaria a necessidade de recolher integralmente os tributos antes mesmo do recebimento dos valores, inviabilizando economicamente as atividades do setor.
Além disso, a LC 214/25 traz um conceito abrangente de unidade imobiliária, evitando as atuais discussões sobre o tema, para incluir: o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; cada lote oriundo de desmembramento de terreno; cada terreno decorrente de loteamento; cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.
Essas operações estarão sujeitas à uma redução de alíquota de 50%, sendo garantido um amplo direito de crédito. Também se aplica a possibilidade de redução de base de cálculo nessas operações, com o uso dos redutores de ajuste e social.
Mesmo com a previsão de alíquota reduzida e direito amplo a créditos, o setor tem esperado um aumento de carga tributária com a implementação da CBS e do IBS, pelo menos até que todos os mecanismos de creditamento estejam plenamente operacionais.
Para amenizar os impactos, o texto da reforma prevê um regime especial de transição para projetos de incorporação imobiliária e parcelamento do solo, permitindo, por mais tempo, um modelo de tributação atual muito semelhante ao atual, nos seguintes termos:
- O contribuinte que realizar incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964, que tenha optado pelo RET e tenha o pedido efetivado, nos termos do art. 2º, da Lei Federal nº 10.931 de 2004, antes de 1º de janeiro de 2029, pode optar pelo recolhimento da CBS no montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida, sendo que no caso dos projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social ficará sujeita ao pagamento da CBS em montante equivalente a 0,53% da receita mensal recebida. (art. 485)
- O contribuinte que realizar alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo, cujo pedido de registro do parcelamento, nos termos da Lei Federal nº 6.766/1979, efetivado antes de 1º de janeiro de 2029, pode optar pelo recolhimento de CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. (art. 486)
Em ambos os casos, fica afastada a incidência do IBS e da CBS sob qualquer outra forma. Contudo, é importante atentar-se às limitações ao aproveitamento de créditos e às regras específicas quanto à identificação da base de cálculo e aplicação de redutores de ajuste.
Trata-se, portanto, de uma regra de transição que assegura maior previsibilidade ao setor. Assim, ainda que o IBS entre em vigor a partir de 2029, as operações que se enquadrarem nos termos e prazos estabelecidos continuarão sujeitas apenas a uma tributação de contribuição federal (PIS/COFINS para CBS), nos moldes do regime especial. Essa previsibilidade é especialmente relevante diante da complexidade do setor, que lida com contratos de longo prazo e alto grau de pulverização da clientela, o que poderia inviabilizar projetos ou gerar uma complexa necessidade de renegociação.
A par dessa previsibilidade, é importante observar que o setor precisa se debruçar sobre o assunto para entender se realmente esse regime especial é mais vantajoso financeiramente do que o regime regular, onde o contribuinte tem direito ao crédito integral das suas aquisições, bem como a possibilidade de utilização do redutor de ajuste.
Nesse ponto, cumpre observar que caso opte por permanecer no regime regular há uma outra regra de transição (art. 488) prevendo que o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS incidente na alienação de bem imóvel, o montante pago na aquisição de bens e serviços, realizadas no período de transição do IBS (de 1º de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2032) que sejam utilizados para a incorporação, parcelamento do solo e construção do imóvel, desde que o bem e o serviço tenha sido: (i) sujeito à ISS ou ICMS, (ii) contabilizados como custo direto de produção do bem imóvel; e (iii) cuja aquisição tenha sido acobertada por documento fiscal idôneo. Essa dedução será proporcional a incidência do ICMS e ISS no período de 2027 a 2032.
Portanto, no caso da opção pelo regime regular, os incorporadores devem redobrar a atenção. A formação de preços será impactada ao longo de todo o período de transição, e será necessário aprimorar o compliance fiscal e contábil para garantir a correta apuração de créditos.
Diante desse cenário, fica claro que o contribuinte precisa analisar com profundidade os impactos da reforma tributária para o seu modelo de negócio, para decidir se vale a pena adotar o regime especial do período de transição. Nesse sentido, importante destacar que o prazo para adesão ao regime especial se encerra em 1º de janeiro de 2029. Considerando que, uma vez iniciado o projeto, a tributação se mantém durante toda a incorporação, a avaliação da vantagem comparativa entre os regimes deve ser feita com urgência. Acelerar determinados projetos pode ser estratégico.
No próximo artigo, trataremos do regime aplicável ao setor de locação de imóveis. Fique atento!
André Menon é sócio na Machado Meyer Advogados. Atua na área de Direito Tributário, com ênfase na consultoria de tributos indiretos (ICMS, IPI, ISS, PIS e COFINS) e contencioso administrativo municipal, estadual e federal.
Fernanda Sá Freire é sócia na Machado Meyer Advogados.
Mércia Braga atua na área de consultoria de Impostos Indiretos na Machado Meyer Advogados.
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